Zda projekt přestavby je "chytrý" nebo ne, závisí do značné míry na tom, kdy plánujete prodat svůj dům. Renovace způsobem, který činí váš dům funkčnější a příjemnější pro příštích 20 let, je obvykle nákladný a náročný. Ale co když plánujete prodat brzy?
Faktem je, že většina projektů pro přestavby nepřináší do vašeho domova dostatečnou hodnotu vlastního kapitálu, aby při prodeji zaplatila za své náklady.
Je samozřejmě možné, že některé projekty budou muset být provedeny, aby kupující mohli nabídnout doma.
Obecně řečeno, je však lepší, když si vezmete nižší nabídky než investujete do zásadních renovací - protože zřídkakdy získáte vyšší cenu za tyto renovace.
Takže renovace za účelem prodeje je úplně jiné zvíře než renovace, aby se zlepšila vaše kvalita života. Majitel domu, který hledá zlepšení v příštích 20 letech, by mohl najít opravnou kuchyňskou přestavbu ve výši 75 000 dolarů. Není to tak, pokud se jen podíváte na vylepšení před prodejem vašeho domu - bude velmi vzácné, že 75.000 dolarů kuchyně převede na prodejní cenu 75.000 dolarů vyšší.
Všimněte si však, že nehovoříme o tom, co se nazývá "staging" dům na prodej, který může zahrnovat malou kosmetiku nebo opravy. Zabýváme se intenzivnějším typem renovace domů, která přesahuje barvu nátěru a může zahrnovat náklady na tisíce nebo desítky tisíc dolarů.
Kdy jsou tyto výdaje dobrý nápad?
Sedm základních pravidel
- NIKDY nevynakládejte více, než můžete získat. To se zdá být zřejmé, ale budete ohromeni, kolik lidí se rozhodne hodit velké množství peněz do domu, že už nikdy nezapadnou do zbytku svého života. Proč trávíte 4 000 dolarů na novou podlahu, pokud je hodnota dalšího prodeje nižší než tato? Pokud samozřejmě nikdo nezačne nabízet doma bez nějakých kosmetických zlepšení.
- Podívejte se na potenciál zisku. Toto pravidlo je mnohem více. Někteří prodejci domů považují za úspěšný utrácet 7 500 dolarů na remodelaci v koupelně, pokud z prodeje vrátí 7 500 dolarů. Má však opravdu smysl? Investoval jste čas, bolesti hlavy, úsilí. . . bez čistého zisku. Proč se obtěžovat?
- Upřednostněte rekonstrukci kuchyně a koupelny. Veškeré velké výdaje by měly jít do kuchyně a koupelny přes jiné místnosti. Jedná se o zlepšení, která s největší pravděpodobností vrátí své náklady a vytvoří skutečný kapitál.
- Omezte náročné náklady ve prospěch nákladů na údržbu. Pokládat nové tvrdé dřevo za 19,99 dolarů za čtvereční stopu je těžké - velmi těžké. Ale půjčování orbitální podlahové brusky a broušení podlah sami je levnější.
- Nárůst než nahrazení. Stejně jako předchozí zásadní pravidlo, nedávejte kupujícímu domů žádné skutečné nové materiály, pokud se mu můžete vyhnout. Proč předat brazilské třešně více než 1200 čtverečních stop, když můžete pouze renovovat stávající podlahy?
- Vzhled stresu nefunguje. Je smutné říct, ale je lepší dát 800 dolarů na barvu nebo podlahu, spíše než na nový ohřívač vody. Pokud je ohřívač vody funkční, držte jej. Nový ohřívač vody nezapůsobí kupujícím. Pokud domácí inspektor nakonec říká, že ohřívač vody musí být vyměněn, můžete ho vždy vyměnit nebo odrazit od prodejní ceny odpovídající částku. Ale vzhled je něco, co není obchodovatelné, a ve skutečnosti je něco, co se může zaregistrovat pouze u domácích kupců na podvědomé úrovni.
- Malířské práce se diví. Nová barva, zvláště dobře vybraná a moderní barvy, přemění dům. Dávejte pozor na hluboké odstíny.
Odvolání: Když jsou fasády dobrou věcí
V rámci celé kategorie "odvolání" se zaměříme na jednu věc: novou fasádu.
Generální dodavatelé mohou vybudovat novou fasádu, díky níž váš dům vypadá fantasticky a zároveň odvádí pozornost od věcí, jako je vinylová vlečka , což je pro některé lidi odbočkou.
Mluvte s místními dodavateli. Pokud však v takových záležitostech nejste architektem nebo jiným způsobem, nepodvádějte tuto záležitost dodavatelům, kteří nemají tušení, o čem mluvíte. Zabývejte se pouze dodavateli, kteří dělali tento druh předprodejní fasádní práce dříve.
Následující pořadí podnikání: Kuchyně a koupelny
Většina realitních kanceláří vám řekne, že kuchyně a koupelna jsou nejdůležitějšími částmi domu.
Zaměřte se na tyto položky:
Kuchyňské pulty. Pultová deska je velmi dobře viditelná, takže pokud se chystáte dělat jakoukoliv práci s rip-a-replace, je to místo. Staré laminátové desky by měly být nahrazeny alespoň Corian nebo Silestone. Desky z keramických dlaždic jsou diskutabilní, pokud jde o kvalitu, ale většina potenciálních majitelů domů nehledá čítače keramických dlaždic - je nahradí.
Kuchyňská linka. Skříň je rovněž velmi viditelná, protože je na úrovni očí. Výměna kuchyňských skříní můžete snadno spustit 25.000 dolarů nebo více. Pokud jsou vaše kuchyňské skříně v strašném stavu nebo jsou vyrobeny z melaminu nebo MDF, možná budete muset jen uškrtit kulku a získat nové kuchyňské skříně. U jiných typů skříněk můžete být schopni opakovat nebo překreslit.
Rychlý upgrade na příslušenství a hardware. Zařízení a hardware jsou překvapivě efektivní vylepšení kuchyně. Nepředpokládejte, že nahrazení všech vašich kuchyňských potřeb bude levná. Výměna veškerého hardwaru (tj. Zbavování se tohoto falešného pozlaceného zboží) se může snadno dostat do stovek dolarů.
Demontáž a výměna kuchyňských dřezů. Kuchyňské dřezy lze snadno vyjmout a vyměnit. Většina DIYers to může udělat sama.
Renovace podlah
Domácí rekonstrukce prováděné za účelem prodeje nemusí být nutně provedeny způsobem, který vyhovuje vašemu chuti. Jedná se o remodel, který děláte, aby odpovídal chuti většiny majitelů domů. Váš realitní makléř může být dobrým zdrojem informací o tom, jak renovovat podlahy.
Máte rád koberce z koupelny na stěnu? Většina domácích kupců nemá. Obecně platí, že koberec ze stěny ke zdi v celém domě je špatný nápad, protože vytváří dojem, že se snažíte skrýt něco pod ním. Laminátové podlahy by byly minimálním typem "krycího" podlahového krytu, i když doma kupující také přijali uznat laminát jako další typ podezřelého materiálu.
Pokud máte skutečné dřevěné podlahy, máte štěstí. Silně opotřebované podlahy je třeba brousit brusným bubnem . Pokud vaše podlahy mají jen drobné škrábance, postačí kruhová bruska.
Mějte na paměti, že mnoho potenciálních kupujících domů zvedne okraj koberce, aby zjistil, zda podlahové desky pod ním jsou obnovitelné tvrdé dřevo.
Vyhněte se jako mor
- Oblasti, které nemají dobrou prodejní hodnotu: sdělovací místnosti, divadla, kanceláře, sklepní prostory, přestavby podkroví, zadní paluby, většina práce na dvorku atd.
- Chystáte se do zoufalých délek, abyste přidali více místa (např. Přestavením garáže na obývací pokoj).
- Okna. To je skvělé, pokud chcete nahradit, pokud máte v plánu zůstat v domě, ale nebudete mít peníze zpět na tyto, pokud jsou hotové pouze pro účely prodeje.
- Odstranění detailů období, které mohou mít nějakou hodnotu. Odstranění zeleného ostří může být dobrým nápadem, ale vyřadit asi 1911 newel post, který potřebuje "nějakou práci", není dobrý nápad. Zatímco nový příspěvek může být neatraktivní, jeho skutečná hodnota má hodnotu pro mnoho kupujících.
- Odstranění osvětlení, pokud nebude nahrazeno jinými svítidly. I špatné osvětlení je lepší než žádné osvětlení.