Federální program daňových úlev na bydlení s nízkými příjmy byl od roku 1987 úspěšný v poskytování nízkopříjmových nájemníků se slušnými byty za dostupnou cenu. Pokud hledáte byt na nemovitosti s daňovým úvěrem , musíte před tím, než o něj podáte žádost, musíte vědět.
Zde jsou odpovědi na nejčastěji kladené otázky týkající se federálního programu s nízkou splatností na bydlení.
Otázka: Jaký je program daňového úvěru?
Odpověď: Program daňového úvěru, známý také jako "federální daňový program pro bydlení s nízkými příjmy" nebo jednoduše LIHTC, je populární cenově dostupný bytový program, který je od roku 1987. Na rozdíl od většiny programů bydlení, které spravuje HUD, úvěrový program spravuje IRS v koordinaci se státními agenturami pro financování bydlení v celé zemi. Majitelé, kteří se účastní programu, si mohou nárokovat daňové kredity po dobu 10 let za své daňové úlevy za pronájem alespoň některých z jejich bytů pro nájemníky s nízkými příjmy s omezeným nájmem.
Otázka: Mám nárok na daňový kredit?
Odpověď: Ne. Program pro daňové úlevy získává své jméno, protože vlastníci zúčastněných nemovitostí obdrží cenné daňové úlevy za to, že budou udržovat své budovy cenově dostupné. Jako nájemce v oblasti daňového úvěru získáváte výhodu ve formě omezeného nájemného za předpokladu, že jste oprávněni k příjmu.
Otázka: V rámci příjmu domácností se počítají anuity?
Odpověď: Pokud máte odchod do důchodu nebo jinou anuitu, je tu velká šance, že bude třeba počítat nějakým způsobem jako součást vašeho příjmu domácnosti. Jak by měl pronajímatel stanovit, jak zacházet s anuitou, kterou máte (nebo že si můžete nastavit po podpisu smlouvy o pronájmu nemovitostí s nízkým příjmem v nemovitosti s daňovým úvěrem), závisí na tom, zda máte právo na zrušení zůstatku anuita a pokud již přijímáte platby.
Pokud jste již začali platit, pronajímatel bude muset požádat svého makléře o to, zda máte právo zrušit zůstatek anuity. Máte-li toto právo, pak pronajímatel musí zacházet s anuitou jako s majetkem.
Také, jakmile jste začali přijímat anuitní platby, obvykle jej nelze převést na paušální částku hotovosti. Pokud se jedná o vaši situaci, vaše pravidelné platby budou považovány za příjmy vašeho pronajímatele.
Očekávejte, že váš pronajímatel bude muset ověřit, zda máte právo na zrušení zůstatku (i když jsou hodnoceny sankce), na jakém základě se očekává růst anuity v nadcházejícím roce, jakýkoli poplatek za odevzdání nebo předčasné stažení a daňovou sazbu a daňovou pokutu, která by platila, kdybyste vybrali celou zůstatek vaší renty.
Otázka: Jsou důvěry považovány za součást příjmu domácnosti?
Odpověď: Důvěra často bývá spočítána jako část příjmu domácností. Jak by měl pronajímatel rozhodnout, jak zacházet s důvěrou, kterou máte (nebo že si můžete nastavit po podpisu smlouvy o pronájmu nemovitosti s nízkými příjmy na nemovitosti s daňovým úvěrem), závisí na tom, zda máte přístup k hlavnímu povinnému v účtu nebo příjem z účtu.
Q: Jsou majetková práva počítána jako příjem?
A: Ne. Vlastní majetek se nepočítá jako příjem, nicméně jakýkoli příjem, který daný majetek vytváří, se běžně počítá při určování způsobilosti domácnosti na příjem ... Přečtěte si více
Otázka: Kontrolují pronajímatelé příjmy?
Odpověď: Ano. Pokud uvažujete o žádosti o byt s nízkými příjmy na nemovitosti s daňovým úvěrem, očekávejte, že pronajímatel nebo správce nemovitosti bude potřebovat ověření příjmů a majetku. Program daňového dobropisu vyžaduje specifické ověření s ohledem na to, kolik je v sázce ... Přečtěte si více
Otázka: Jak přesně je můj nájem vypočten?
A: Nájemné se vypočítá na základě počtu ložnic v bytě, a nikoli skutečného počtu osob, které tam bydlí. Váš pronajímatel musí vypočítat váš nájem za předpokladu, že v každé ložnici bydlí 1,5 cestující (nebo jeden cestující v případě studia).
Takže nájemné za byt se dvěma ložnicemi by například vycházel ze tří osob (1,5 x 2 ložnice) v bytě.
Nájemné na daňové úlevy také zahrnuje příspěvek na úplatu.
Maximální nájem, který můžete zaplatit za jednotku s nízkým příjmem v oblasti daňového úvěru, činí 30% procentního (obvykle 50% nebo 60%) mediánu hrubého důchodu oblasti (AMGI).
Otázka: Počet lidí v mé domácnosti ovlivňuje způsobilost?
Odpověď: Ano. Počet lidí ve vaší domácnosti ovlivňuje, zda se můžete kvalifikovat na jednotku s nízkými příjmy na majetku z daňového úvěru. Vaše domácnost musí vydělat méně než určité procento mediánu hrubého důchodu (AMGI), které je založeno na velikosti domácnosti. Na druhou stranu, daňový zápůjček není založen na skutečném počtu osob ve vašem bytě.
Otázka: Potřebuji podepsat speciální smlouvu?
Odpověď: Ne. Program daňového úvěru nevyžaduje, aby pronajímatelé podepsali zvláštní pronájem. Můžete však nalézt dodatek k pronájmu s jedním nebo dvěma klauzulemi specifickými pro program daňového úvěru. Například pravděpodobně očekáváte klauzuli, která vás bude vyžadovat, abyste spolupracovali se svým pronajímatelem v každoročním recertifikaci a ověřování svých příjmů, a může existovat jazyk, který říká, že pokud se váš pronajímatel dozví, že jste vědomě poskytli nepravdivé nebo neúplné informace o příjmech při určování způsobilosti, by mohly být důvody pro ukončení vašeho pronájmu.
Otázka: Mohu si pronajmout měsíčně?
A: Když poprvé podepíšou nájemní smlouvu na byt v nemovitosti s daňovým úvěrem, musí to trvat nejméně šest měsíců (ačkoli existují i některé výjimky). Poté můžete vy a váš pronajímatel souhlasit s prodloužením leasingu na měsíc.
Otázka: V budově budou nájemci s tržní sazbou?
A: Možná. Mnoho nemovitostí s daňovými úlevami zahrnuje některé byty s nízkými příjmy a některé apartmány s tržní cenou.
Otázka: Bude-li tržní míra nájemníkům vystupovat jako nízké příjmy?
A: Neměli byste. Majitelé nemovitostí nesmí oddělovat tržní a nízkopříjmové byty a nikdo z vašich daňových úvěrů by neměl vědět, kolik nájemného zaplatíte, pokud jim to neřeknete.
Otázka: Můj příjem je stanoven na základě toho, co jsem provedl v uplynulém roce?
Odpověď: Ne. Rozhoduje se tím, že se těšíme a budeme "ročně" vydělávat na příští rok. Například pokud získáte 3.000 dolarů měsíčně na zaměstnání, tento příjem bude započítán jako 36.000 dolarů (12 měsíců x 3.000 dolarů), i když se ukáže, že dostanete zvýšení nebo dokonce ztratíte svou práci měsíc poté, co jste se dostali do svého bytu.
Otázka: Jak pronajímatelé počítají nelegální příjmy z pracovního poměru?
A: Příjmy z pracovních příležitostí musí být zahrnuty do příjmu domácností, ať už jsou příjmy stabilní nebo nepravidelné.
Obvykle se majitelé, kteří se podílejí na programu daňových úvěrů, musí používat současnou situaci nájemce k "ročnímu" příjmu, což znamená částku, kterou nájemce očekává v příštích 12 měsících, i když se ukáže, že počet je mnohem vyšší nebo nižší.
Otázka: Rozvedení rozvodu nebo společné majetek diskvalifikuje mě?
A: Ne. Potenciální nájemce není vyloučen pouze z toho, že má rozvod nebo společné majetek.
I když je možné, že vaše příjmová situace po rozvodu by způsobila, že by jste byli neoprávněni, máte rozvod nebo společné majetek, nejsou platnými důvody odmítnout zpracovat žádost žadatele o daňový kredit nebo automaticky považovat žadatele za nezpůsobilý pro příjem.
Q: Je nájem založen na mém příjmu?
Odpověď: Ne. Na rozdíl od jiných programů bydlení, daňový úvěr nájem se zakládá na průměrném příjmu ve vašem kraji nebo jiné místní oblasti. Tento průměr je znám jako "medián hrubého příjmu oblasti" (AMGI), který HUD každoročně aktualizuje. Váš skutečný příjem je důležitý, pokud jde o určení, zda máte nárok na nemovitost s nízkými příjmy v nemovitosti s daňovým úvěrem. Ale skutečné nájemné, které zaplatíte, není založeno na vašem příjmu.
Otázka: Jsem pro ostatní neoprávněný, pokud vydělám příliš mnoho příjmu na daňový úvěr?
A: Ne nutně. Ačkoli každý daňový úvěrový majetek musí dodržovat stejná pravidla pro stanovení způsobilosti příjmu, můžete vydělat příliš mnoho za jeden daňový úvěrový majetek, ale stále se považujete za způsobilý pro ostatní. To se může stát, pokud např. Získáte 55% příjmového limitu. Nemovitost, která musí pronajat nájemníkům, kteří vydělají více než 50% příjmových limitů, by vás odmítl, ale vlastnosti, které používají 60%, by vás považovaly za způsobilé. Také příjmové limity se liší podle krajů, takže pokud získáte mírně příliš mnoho příjmů pro jeden majetek, můžete mít úspěch na jiném majetku, který používá různé limity.
Otázka: Mohu dostat vysvobození, pokud se po příchodu do mého příjmu dostanu nahoru?
Odpověď: Neměli byste se muset starat o to, abyste byli vyhoštěni za přechod. Pokud váš příjem vzroste až na 140% plochy mediánu hrubého příjmu (AMGI), není problém. Pokud váš příjem stoupne nad tuto úroveň, může vyžadovat, aby pronajímatel podnikl kroky, aby se ujistil, že stavba zůstává kvalifikována pro všechny daňové úlevy.
V nejhorším případě může váš pronajímatel (s náležitým oznámením) přepnout byt na tržní sazbu a ztratil by vám výhodu vašeho omezeného nájemného. Nicméně, pokud váš příjem je tak vysoký, nemáte opravdu nízké příjmy a měli byste si dovolit tržní sazbu. Majitelé nemovitostí na daňovém úvěru mohou evakuovat pouze nájemníky za "dobrou příčinu", jak jsou definovány státními nebo místními zákony. To také znamená, že váš pronajímatel nemůže rozhodnout o neobnovení vašeho pronájmu bez příčiny.
Otázka: Pokaždé, když se můj příjem mění, musím se znovu osvědčit?
A: Naštěstí ne. Program daňových dobropisů nemá "prozatímní recertifikaci", což znamená, že pokud přepínáte pracovní místa, získáte zvýšení, nebo budete nakupovat nebo prodávat majetek, nepotřebujete, abyste svůj příjem vypočítali a znovu ověřili. Měli byste očekávat, že se setkáte s vedením, abyste rekretizovali svůj příjem jen jednou za rok, obvykle kolem výročí podpisu smlouvy o pronájmu.
Q: Jako student, mohu žít na nemovitosti s daňovým úvěrem?
Odpověď: Obecné pravidlo je, že pokud jsou všichni ve vaší domácnosti studenti na plný úvazek, nemůžete pronajmout nemovitost na daňový úvěr. Takže pokud jste student na plný úvazek se spolubydlícím, který chodí do školy na částečný úvazek, pak jste v pořádku. Pokud všichni ve vaší domácnosti chodí do školy na plný úvazek, požádejte o řízení, zda spadáte do výjimky.
Otázka: Musí být daňové úvěrové nemovitosti v souladu se zákony o diskriminaci?
Odpověď: Ano. Daňové úvěrové nemovitosti podléhají stejným zákonům o spravedlivém bydlení jako tradiční nemovitosti. Navíc, díky dohodě mezi HUD, Ministerstvem financí a Ministerstvem spravedlnosti (DOJ), IRS se může snadno dozvědět o spravedlivém porušení bydlení pro pronajímatele a použít ji jako důvod pro nedodržení daňového úvěru. To znamená, že majitelé nemovitostí na daňovém úvěru mají ještě větší důvod, aby nediskriminovali vás.
Otázka: Jak mohou nájemníci a vyhlídky získat více informací o požadavcích na program?
A: Nájemci a vyhlídky často mají otázky ohledně příjmů a pravidel pro daňové úvěrové nemovitosti. Kromě odpovědí na často kladené otázky, které jsou zde zodpovězeny, můžete odpovědět na otázky týkající se jednotlivých států státní státní agenturou pro správu bydlení, která spravuje program daňového úvěru, ve kterém žijete. Podívejte se na seznam státních agentur pro financování domácností .